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Cláusula suelo y expresión manuscrita
Tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios se exige que la escritura pública de hipoteca incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato cuando en la misma se concurran cualquiera de las siguientes cláusulas:
a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza.
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés.
c) que se concedan en una o varias divisas.
El mencionado manuscrito ha cobrado protagonismo en los últimos meses con el escenario actual del euribor en términos negativos. La práctica totalidad de las entidades, aunque existe alguna excepción, junto con la escritura de la hipoteca, hacen firmar al prestatario un documento de forma manuscrita donde hemos observado principalmente dos supuestos de cláusula suelo:
- Aquellas entidades donde expresan que no se tendrá en cuenta el índice de referencia negativo, por tanto el suelo sería el diferencial
- Aquellas entidades que manifiestan expresamente que no se abonaran intereses a favor del cliente, por tanto el suelo es 0.
La expresión manuscrita que exige la norma ha generado interpretación por parte de notarios y registradores por su carácter de personal. Esto es, cuando el prestatario es representado en la firma de la escritura pública por otra persona, las facultades de un poder general o especial para representar a un prestatario e hipotecante, son insuficientes para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
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